Trong bài viết này chúng tôi sẽ tổng hợp toàn bộ quy trình thi công nhà phố (từ chuẩn bị hồ sơ, xin phép, thi công móng, kết cấu đến hoàn thiện nội thất) theo thực tiễn năm 2025 ở Việt Nam. Những phần quan trọng (thủ tục pháp lý, giá vật liệu, tiêu chuẩn kỹ thuật) có dẫn nguồn để kiểm tra thêm.
Giới thiệu chung về thi công nhà phố
Thi công nhà phố là quá trình xây dựng hoàn chỉnh một ngôi nhà trên quỹ đất có diện tích thường nhỏ hẹp, nằm trong khu dân cư đông đúc — đặc biệt phổ biến tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng,… Khác với biệt thự hay nhà vườn có diện tích rộng rãi, nhà phố thường có dạng hình ống, chiều ngang hẹp, chiều sâu lớn và cao từ 2–5 tầng.
Chính đặc thù địa lý – vị trí – cấu trúc này khiến quy trình thi công nhà phố đòi hỏi nhiều yêu cầu khắt khe hơn: từ biện pháp thi công móng, đảm bảo an toàn cho nhà liền kề, cho đến tổ chức mặt bằng và vận chuyển vật liệu trong ngõ nhỏ. Nếu chủ đầu tư không nắm rõ quy trình, rất dễ gặp phải các rủi ro như phát sinh chi phí, thi công sai thiết kế, hoặc tiến độ bị kéo dài.
Vì vậy, hiểu rõ từng bước trong quy trình thi công không chỉ giúp tiết kiệm chi phí và thời gian, mà còn giúp chủ nhà chủ động giám sát, kiểm soát chất lượng, bảo đảm công trình được thi công đúng kỹ thuật. Đồng thời, việc nắm chắc quy trình còn giúp hạn chế tối đa rủi ro pháp lý, tránh sai phạm trong xin phép xây dựng và trong quá trình thi công tại khu dân cư đông đúc.
Các bước cần chuẩn bị trước khi khởi công
- Khảo sát, đo đạc hiện trạng và khảo sát địa chất (nếu xây >3 tầng hoặc đất phức tạp). Khảo sát địa chất quyết định loại móng (móng băng, móng cọc, móng bè).
- Thiết kế kiến trúc – kết cấu – cơ điện (Bộ hồ sơ thi công). Có bản vẽ thi công rõ ràng để báo giá và xin phép.
- Thủ tục pháp lý. Trước khi khởi công xây dựng, cần đảm bảo đã có đầy đủ giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật. Sau đó, chủ đầu tư cần tiến hành thông báo khởi công xây dựng. Đây là bước quan trọng cần thực hiện trước khi bắt đầu thi công. Chủ đầu tư phải gửi thông báo khởi công đến UBND phường/xã nơi xây dựng công trình. https://thuvienphapluat.vn/phap-luat/ho-so-xin-cap-giay-phep-xay-dung-gom-nhung-loai-giay-to-gi-muc-xu-phat-khi-xay-nha-khong-co-giay-ph-14631.html
- Dự toán, ký hợp đồng với nhà thầu (trọn gói hoặc phần thô + hoàn thiện). Rõ ràng về tiến độ, thanh toán, bảo hành.
- Lập biện pháp thi công, an toàn lao động, bảo vệ môi trường (nếu có hầm/tầng âm hoặc thi công gần nhà hàng xóm).
- Thông báo khởi công & kiểm tra mốc ranh giới, tránh tranh chấp với nhà kế bên.
Quy trình thi công chi tiết (A-Z)
Giai đoạn thi công phần thô
- Phá dỡ (nếu có) : phá dỡ nhà cũ đảm bảo không ảnh hưởng đến những nhà xung quanh
- Đào móng, ép cọc :
- Xác định tim cọc, tim móng.
- Ép cọc tải, cọc neo hoặc cọc bê tông tùy thiết kế.
- Đào đất bằng máy hoặc thủ công.
- Gia cố nền đất yếu (nếu cần).
- Thi công móng :
- Đổ bê tông lót móng.
- Lắp đặt thép móng, kiểm tra buộc thép.
- Lắp cốp pha móng.
- Đổ bê tông móng – dầm móng.
- Thi công tầng trệt :
- Lắp đặt cốt thép cột tầng trệt.
- Đổ bê tông cột.
- Thi công dầm và sàn tầng trệt.
- Thi công các tầng lầu :
- Lắp dựng cốp pha – thép – đổ bê tông lặp lại theo từng tầng.
- Thi công cầu thang (bản thang, chiếu nghỉ).
- Kiểm tra độ phẳng, độ nghiêng mỗi sàn.
- Thi công mái :
- Mái bê tông, mái thái hoặc mái tôn.
- Chống thấm toàn bộ bề mặt mái.
- Lắp đặt các đường ống thoát nước mái.
Giai đoạn thi công hoàn thiện
- Chống thấm
- Thi công chống thấm các khu vực quan trọng: mái, nhà vệ sinh, ban công (nếu có).
- Bảo đảm ngăn ngừa rò rỉ, thấm dột và tăng tuổi thọ công trình.
- Tô tường và xử lý bề mặt
- Tô trát tường: sân thượng, cầu thang các tầng, các khu vực cần hoàn thiện.
- Trét bột xả nhám trong nhà, tạo bề mặt mịn, chuẩn bị cho sơn.
- Sơn hoàn thiện
- Thi công lăn sơn nước toàn bộ ngôi nhà (bao gồm trong và ngoài nhà).
- Chọn loại sơn phù hợp, chống thấm, bền màu và thẩm mỹ.
- Ốp lát và hoàn thiện bề mặt
- Ốp lát gạch nền, tường các tầng, sân thượng.
- Chà ron gạch, đảm bảo thẩm mỹ và chống thấm hiệu quả.
- Ốp đá cầu thang, tăng tính sang trọng và an toàn.
- Lắp đặt cửa và lan can
- Gắn cửa các phòng, cửa chính, cửa sổ.
- Lắp lan can cầu thang, lan can ban công (nếu có), đảm bảo an toàn và thẩm mỹ.
- Thiết bị vệ sinh và điện
- Lắp đặt đầy đủ thiết bị vệ sinh: bồn cầu, lavabo, vòi sen, phụ kiện.
- Hoàn thiện hệ thống điện: công tắc, ổ cắm, đèn chiếu sáng, thiết bị điện khác.
- Lắp đặt nội thất (nếu thi công trọn gói)
- Tủ bếp, giường, tủ quần áo, bàn ghế và các nội thất khác.
- Đảm bảo bố trí khoa học, thẩm mỹ và đồng bộ với tổng thể ngôi nhà.
Giai đoạn bàn giao nhà
- Dọn vệ sinh công nghiệp
- Kiểm tra hệ thống điện – nước – chống thấm
- Nghiệm thu từng hạng mục theo tiêu chuẩn 2025
- Kiểm định chất lượng
- Bàn giao nhà và hướng dẫn bảo hành
Kết luận
Với hơn 5 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng nhà trọn gói, sửa chữa – cải tạo nhà, thiết kế nhà ở dân dụng và tư vấn giám sát công trình, Công ty TNHH Xây dựng Huynhtel đã thi công hàng trăm công trình lớn nhỏ và luôn duy trì chế độ hậu mãi chu đáo.
Chúng tôi rất hân hạnh được đồng hành và phục vụ mọi khách hàng – kể cả những khách hàng khó tính nhất. Bởi lẽ, “khách hàng khó tính chính là nguồn học hỏi và hoàn thiện lớn nhất của chúng tôi.”
